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公平住房法:公平住房法的基础

在本文中:

无论您拥有一处投资物业还是管理 200 个单位,您和您的团队都必须了解并遵守适用的联邦、州和地方公平住房法律;为租户提供平等的住房机会;并经营合规的租赁业务。

The 公平住房法 是授予租房者和买者公平住房保护和权利的联邦法律。该法案最初是作为 1968 年《民权法案》的一部分通过的,随后在 1988 年扩大范围以禁止基于个人的歧视。 保护类 在租房或购买房屋、获得抵押贷款、寻求住房援助或从事其他与住房相关的活动时。

平等的住房机会是什么意思?

平等的住房机会是指所有人在选择住房时都应获得相同的机会。该法律由美国住房和城市发展部 (HUD) 下属的公平住房和平等机会办公室 (FHEO) 管理和执行。 1968 年《公平住房法》赋予 HUD 执法责任.*

什么是租房歧视?

租金歧视 是指房东或物业经理根据申请人是否属于受保护类别而区别对待申请人。法院承认歧视可能来自有意和无意的行为。

故意歧视 (称为“差别待遇”歧视)是指某人因其在受保护阶层中的地位而对租户不利。

无意的歧视 (称为“不同影响”歧视)发生在某个行动或政策触发对受保护群体的成员产生不利影响时,即使无意歧视。美国最高法院最近确认,《公平住房法》承认差异影响责任。因此,房东和物业经理应该意识到,他们可能要对即使是无意中对受保护阶层的人产生更严重影响的政策和做法负责。这种不同的影响责任通常也得到州法律的认可,房东和物业经理应研究州和地方的反歧视法律以确保其遵守。

租金歧视的例子

故意歧视的一个例子是张贴一个标语,上面写着“不需要[插入受保护的类别] 需要申请。”这种公开的歧视在今天相对罕见,但其他做法——例如对有孩子的家庭施加限制——仍然存在。

无意歧视的一个例子可能是当房东或物业经理应用“一次罢工”租户筛选规则进行逮捕时。 HUD指导 解释说,因为有色人种被不成比例地逮捕,被逮捕可能与您成为好租户的能力无关,所以有色人种可能会被租户筛选政策不成比例地取消住房资格,尽管这些政策没有任何合法的商业理由。

哪些类别受到租金歧视的保护?

在公平住房方面,歧视意味着区别对待某人,因为他们属于受保护阶层。除了联邦公平住房法之外,州和地方法律可能会为其他受保护类别的租户提供进一步保护,其中一些概述如下。

P联邦法律规定的轮回课程:

  • 种族
  • 颜色
  • 宗教
  • Sex
  • 民族血统
  • 家庭状况
  • 身体或精神残疾

受州和地方法律保护的类别可以包括:

  • 国籍
  • Age
  • 退伍军人或军人身份
  • 遗传信息
  • 性取向
  • 性别认同或表达
  • 收入来源(包括联邦、州或地方租金援助计划,例如第 8 节住房选择券和临时租金援助)
  • 犯罪史 

需要考虑的其他公平住房指南

犯罪史: 2016 年春季,HUD 提供了关于筛选租户的潜在歧视性影响的指南 犯罪史.

英语能力有限: 虽然根据《公平住房法》,英语水平不是一个单独的受保护等级,但英语水平被视为 民族血统的子集,所以拒绝租给不精通英语的人可能构成国籍歧视。

最大入住人数: 尽管《公平住房法》没有明确禁止限制最大入住人数的入住标准,但一些入住标准可能会产生歧视性影响。如果您为租赁设置了最大入住人数,您应该小心。提及居住者时使用“人员”一词,切勿具体限制儿童的数量。您可能不想将 1 岁以下的婴儿算作乘员。

您应该咨询律师,以确定您所在社区是否有其他州或地方反歧视法。

您应该如何确定最大入住率?

熟悉有关的适用法律 最大入住率,这可能会因您单位的面积、卧室大小和配置而异。一些房东和物业经理使用 基廷备忘录,由 HUD 发布的国家入住指南(63 Fed. Reg. 70255),而其他人则使用建筑官员和规范管理员 (BOCA) 规范中的平方英尺指南。

基廷备忘录:

每间卧室允许两人入住,但有一些例外和限制。根据该标准,住房提供者必须考虑以下事项: 是否有不同的州或地方法律规定不同的标准、房产大小和布局、建筑系统容量以及儿童年龄。

BOCA代码:

  • 对于第一位入住者,该单元必须至少为 150 平方英尺。
  • 每增加一个居住者,该单元必须增加 100 平方英尺。
  • 每间供一名居住者入住的用于睡眠的房间必须至少包含 70 平方英尺的地板空间——如果多人居住,则每人至少为 50 平方英尺。

无论您使用哪种规则,请务必对政策进行标准化和记录,并熟悉州和地方法规。

出租给有孩子的家庭时应该考虑什么?

家庭状况——即家庭中成人和 18 岁以下儿童之间的法律认可关系的状况——是另一个受保护的类别,需要注意重要的细节。所有房产(老年人住房除外)都应该容纳儿童。如果您推荐特定的公寓给 有孩子的家庭,你引导他们进入或离开特定单位,这是一种歧视。根据 齐洛 Group 2018 年消费者住房趋势报告, 三分之一 (33%) 的租房者与孩子住在一起,因此请务必牢记以下准则:

  • 您不能仅仅因为一个家庭有 18 岁以下的孩子就拒绝出租给他们。
  • 您也不能将有孩子的家庭引导到您认为更“适合儿童”的特定单位。
  • 您不能根据家庭状况收取额外费用。

谁不受公平住房法的约束?

公平住房法适用于所有单户住宅和多户住宅,但房东和物业经理可能有公平住房法和州法律的豁免,尽管一般来说,歧视性广告总是非法的。在有限的情况下,在以下情况下可以获得豁免:

  • 业主自住的建筑有四个或更少的单元。
  • 单户住宅由业主出售或出租,不使用房地产经纪人。
  • 住房由宗教组织或私人俱乐部经营,仅限成员入住。

《公平住房法》对“老年人住房”的豁免

根据《公平住房法》,构成“老年人住房”的多户住宅可以拒绝出租给有未成年子女的家庭。这包括所有单元都由 62 岁或以上的人居住,并且所有单元的至少 80% 由至少一名 55 岁或以上的人居住的物业。

可能需要某些其他条件。咨询律师以确保您的财产符合这些要求以及相关的州和地方法律。

公平住房法禁止什么?

制定法律是为了确保“每个街区都是机会的地方”,并防止基于某人被纳入受保护类别而造成的歧视和隔离。公寓和其他租赁的公平住房法禁止房东和物业经理因种族、肤色、宗教、性别、残疾、家庭状况或国籍而采取以下任何行动。

1. 针对特定人群的广告

在营销和展示您的租金时,请注意可能被视为歧视的微妙做法。在您寻找合格的租户时,请确保您的广告符合公平住房法,重点关注您所在地区的房产和便利设施。 出租清单说明 ——而不是你认为理想的租房者是谁。

公平住房法将针对特定人群的广告描述为:

  • 制作、印刷或发布任何与租赁相关的通知、声明或广告,表明任何偏好、限制或歧视
  • 错误地否认可以出租

给房东的提示:

  • 避免说您的财产适合年轻夫妇或老年人——这可能会被视为对有孩子的家庭的歧视。
  • 如果您打算在广告中使用人体模型,请考虑使用包含受保护类成员的不同模型组。
  • 避免错误地说明该财产不再可用以劝阻特定申请人。

2. 筛选过程中的歧视

作为将无意歧视的可能性降至最低的策略的一部分,请考虑使用记录在案的一致方法来 筛选和接受申请人.为每个人提供平等的申请机会——无论他们长什么样,听起来如何,无论他们叫什么名字——并根据一贯适用的标准接受或拒绝租房者,并且与潜在租房者的身份无关。保护类。

公平住房法将筛选过程中的歧视描述为:

  • 拒绝租房或协商住房
  • 劝阻某人租房
  • 使租赁不可用

给房东的提示:

  • 避免可能被认为具有歧视性的问题或建议,包括诸如“这个单元对年轻夫妇来说会很棒”之类的内容。
  • 咨询 同样的问题 of all tenants.
  • 以相同的方式对潜在租户进行评分,而不考虑任何申请人作为受保护类别成员的身份。
  • 如有疑问,请将谈话重点放在财产和便利设施上。
  • 让潜在的租房者问你问题,这样你就可以如实回答。
  • 具有适当资格的承租人 租赁申请.
  • Use 信用检查、背景调查和收入核实以补充申请材料,但要注意州和地方对犯罪记录、租赁记录和信用评分的使用限制。请咨询熟悉您所在地区法律的律师以获取更多信息。
  • 如果未获批准,请向租户提供拒绝的理由。

3. 拒绝承租人获得住房机会

当房东试图根据潜在租户包含在受保护类别之一中而试图吸引或阻止潜在租户进出特定社区或财产时,就会发生非法转向。这不是完全拒绝向受保护阶层内的人租房——而是努力剥夺某人在某些地方的住房机会。

公平住房法将拒绝承租人获得住房机会描述为:

  • 为租户提供不同的住房服务或设施——或限制他们的特权、服务或设施
  • 将租户分配到特定建筑物、社区或建筑物或社区的部分
  • 拒绝出租给一个家庭仅仅因为他们有孩子

给房东的提示:

  • 为所有租户提供平等访问您的房源的权限。
  • 显示您的职位空缺。
  • 允许租户表明他们想看什么单位。
  • 在描述房产和社区时,关注事实,而不是对居民或社区的假设。

4. 设置不一致的资格标准

作为房东,您完全有权为您的房产制定政策和规则,以促进安全和舒适的生活环境,只要它们不会对受保护的阶层产生意外的不同影响。根据 齐洛 集团报告, 75% 的租房者认为让他们的社区感到安全非常或非常重要。但是,当您追求安全的生活环境时,请确保您制定的政策和规则是适用于所有人群的标准,并且不要只挑出任何一个群体或一类居民。

公平住房法将不一致的资格标准描述为:

  • 为租赁设定不同的条款、条件或特权
  • 使用不同的资格标准、应用、标准或程序
  • 征收不同的租金

给房东的提示:

  • 避免制定将受保护类单独列出的规则。
  • 使所有政策和规则都包含在内。
  • 永远不要只为有孩子的家庭制定规则。
  • 熟悉有关最大入住率的适用法律。

5. 报复或骚扰租户

确保您和您的团队保持公平住房实践的最佳方法是将它们纳入您的流程和程序。这使您可以记录每个人每次都受到同等对待,因此您可以在收到投诉时做好准备。

公平住房法将针对租户的报复或骚扰描述为:

  • 未能执行或延迟执行维护或修理
  • 由于受保护的等级而驱逐租户或租户的客人
  • 由于受保护的阶级而骚扰一个人
  • 威胁、胁迫、恐吓或干扰行使公平住房权的任何人或协助行使该权利的其他人
  • 对提出公平住房投诉或协助公平住房调查的人进行报复

给房东的提示:

  • 从合格的当地法律专业人士那里接受有关公平住房法的定期培训。
  • 使用电子表格或 CRM 软件记录与租户和申请人的每次互动。
  • 如果您收到投诉,请立即联系法律专业人士——不要进行报复。
  • 协商解决住房歧视投诉。

6. 拒绝接纳残疾人

2017 年,超过一半 (59.4%) 调查房屋投诉 与残疾有关。房东和物业经理需要意识到,为残疾租户提供住宿有额外的保护措施。残疾可以是精神或身体状况,根据《公平住房法》和州或地方法律可以包括(但不限于):

  • 视觉、听觉和行动障碍
  • 精神疾病
  • 智力或发育障碍
  • HIV爱滋病
  • 残疾史
  • 酗酒
  • 吸毒成瘾(不包括目前非法使用受控物质引起的成瘾)

公平住房法将拒绝容纳残疾人描述为:

  • 拒绝为残疾人提供无障碍住房
  • 拒绝进行合理的改造,这可能是允许残疾人享受他们的住房所必需的

给房东的提示:

  • 只问每个申请人或租户可能会问的问题——即使这些问题是善意的。
  • 避免任何有关租户健康、残疾或疾病的问题。
  • 考虑所有合理的调整和合理的修改。

什么是合理住宿?

合理便利是指租户根据租户或与他们相关的人(例如他们的朋友或家人)的残疾相关需求,向房东或其他住房提供者请求对其规则或政策进行例外处理。提出该请求是为了与非残疾租户一样,有平等的机会使用和享受住宅。这些住宿可能包括:

  • 允许住家看护人或协助动物(协助动物不被视为宠物)
  • 设置预留停车位
  • 更换某些可能引发过敏或其他化学敏感性的清洁产品或杀虫剂

如何处理合理的通融

合理住宿的请求应根据所请求的住宿和提出请求的租户的具体情况,逐案处理。一般来说,如果请求是由残障人士或代表残障人士提出的、合理的,并且该请求将解决与残障相关的需求,则该请求应获得批准。

在如何确定残障人士是否符合合理便利条件方面,如果房东知道租客或与租客有关的人有残障(例如,他们使用轮椅四处走动),或认为该人有残障,那么房东应该假设该人符合法律规定的残疾人资格。如果残障不明显,则住房提供者可能会要求提供额外信息,以验证该人是否残障、描述所需的住宿,并说明该人的残障与住宿需求之间的关系。医生、其他医疗专业人员或了解该人残疾情况的可靠第三方可以提供残疾证明。一般来说,房东不需要询问任何人残疾的性质或严重程度。

无论如何,房东都不应忽视该请求,他们需要参与所谓的“互动过程”来考虑该请求并讨论租户提议的住宿。如果房东认为该要求不合理,因为这会造成不应有的财务和行政负担,或者会从根本上改变房东的经营性质,或者批准该要求会对其他租户的健康或安全造成直接威胁实际和客观的证据,那么它可能会被否认。然而,作为互动过程的一部分,房东应努力提供可能解决这些问题的替代住宿。

如有任何关于合理便利、房东合理便利的费用、请求的残疾相关基础的验证以及拒绝请求之前的任何问题,请咨询律师或当地法律专业人士。

情感支持动物

情感支持动物 (ESA) 是一种 辅助动物 对于根据《公平住房法》被认为是合理便利的残障人士。根据 HUD 的说法,辅助动物不是宠物,一般来说,房东或其他住房提供者不能:

  • 要求租户支付宠物押金或宠物费。
  • 根据对某些物种或品种的一般假设来限制辅助动物。
  • 询问残疾的性质或严重程度,或不合理地延迟请求。
  • 限制对 ESA 的访问。一般来说,在任何其他租户允许的地方,应允许辅助动物,包括完全进入住宅单元和公共区域。

申请 ESA 的租户:

  • 如果他们的残疾不为人所知或显而易见,则可能会要求他们提交可靠的文件(通常来自医生、治疗师或其他知识渊博且可靠的第三方),证明他们的残疾和与残疾相关的需要 ESA。

楼主可以:

  • 参与互动过程并对 ESA 进行评估,以根据实际和客观证据确定特定援助动物是否构成直接伤害威胁或将造成重大财产损失。
  • 如果他们的保险公司取消、不利地改变保单条款或大幅增加保单的成本,则拒绝 ESA 的请求。
  • 要求租户在 ESA 之后进行清理,并承担修复住宅和公共区域损坏的任何费用,前提是辅助动物和宠物都符合相同的标准。

什么是合理修改?

合理的改造是对房产的物理变化,使居民有平等的机会进入房产及其设施。这些修改可能包括:

  • 通往入口的坡道
  • 淋浴间的扶手
  • 下台面

如何处理合理的修改

为申请人和居民如何提出合理的便利或修改请求以及您如何回应他们制定程序。即使是口头请求也可能引发合理的便利或合理的修改职责,而延迟响应可能等同于拒绝。

在确定谁负责费用、验证请求的残疾相关依据以及拒绝请求之前,如有任何关于合理修改问题的问题,请咨询律师或当地法律专业人士。

资源:

*接受某些形式的联邦财政援助的财产可能受其他联邦反歧视法律的约束。包括公共住宿场所(例如出租办公室或零售空间)在内的财产可能受《美国残疾人法》的约束。您应该咨询律师,以确定适用于您的财产的所有反歧视法律。

公平住房法:公平住房法的基础